Laurent MEULDERS, Notaire à OTTIGNIES - LLN

 

Laurent MEULDERS

Notaire à OTTIGNIES - LLN

La pollution des sols

Il existe des règles précises dans les trois régions en matière de pollution du sol. Lors de la vente d'un immeuble, le propriétaire-vendeur doit prouver que le sol de son immeuble n'est pas pollué. Les trois régions du pays ont développé leur législation. En règle générale, il s'agit d'obtenir une attestation qui certifie que le sol du terrain ou de la maison concernée n’est pas pollué. Ce document est indispensable pour vendre un bien immobilier.

 

En Région de Bruxelles-Capitale

La Région de Bruxelles-Capitale veut surveiller son environnement sous tous ses aspects. L’administration chargée de cette mission est Bruxelles Environnement. Comme précisé sur son site (http://www.bruxellesenvironnement.be), ses missions consistent à « Etudier, surveiller et gérer l’air, l’eau, les sols, les déchets, le bruit, la nature (espaces verts et biodiversité )…». En d’autres mots, elle développe ses activités dans le domaine de l’éco-construction et des liens entre santé et environnement.

Une des missions de Bruxelles Environnement est la délivrance des attestations du sol. Celles-ci sont extrêmement importantes pour tout propriétaire qui cède un bien immobilier situé dans la Région de Bruxelles-Capitale. La demande d’une attestation du sol auprès de Bruxelles Environnement est en effet obligatoire lors de toute cession d’un bien immobilier situé dans la Région de Bruxelles-Capitale. La cession peut résulter d’un achat mais aussi d’autres droits sur le bien immobilier (par ex. un usufruit, un droit d’usage, etc). Les conditions d’application sont donc très larges. Les biens immobiliers peuvent être tant des terrains que des constructions. L’attestation du sol doit être remise au cessionnaire avant l’acte de cession.

Bruxelles Environnement est également chargé de tenir un inventaire actualisé de l’état des sols. Cet inventaire contient les informations dont dispose Bruxelles Environnement concernant la pollution des sols et sa gestion. L’unité géographique de l’inventaire de l’état des sols est la parcelle cadastrale. Chaque parcelle est classée dans une catégorie particulière (0, 1, 2, 3 ou 4) dépendant de l’état du sol sur laquelle se trouve la parcelle. Si la parcelle est reprise en catégorie 0 (parcelles potentiellement polluées), il existe des obligations supplémentaires en cas de cession du bien. Dans un premier temps, il y a lieu de réaliser une reconnaissance de l’état du sol. Celle-ci peut être suivie d’un éventuel traitement du sol de la parcelle.

Le Gouvernement bruxellois, via Bruxelles Environnement, veut ainsi maîtriser la qualité du sol de la Région de Bruxelles-Capitale. Grâce à cette attestation du sol obligatoire, il peut contrôler le transfert de terrains et traiter les sols contaminés.

 

En Région wallonne

Afin de garantir une meilleure qualité des sols en Wallonie et une dépollution effective de ceux-ci, un nouveau décret relatif à la gestion et à l’assainissement des sols entre en vigueur le 1er janvier 2019. 

Ce décret impose désormais le fait de disposer d’une attestation relative à la pollution du sol préalablement à la cession de tout terrain (exemple : vente) ou la cession de tout permis d’environnement. Cette attestation consiste en un extrait conforme de la BDES (Banque de Données de l’Etat des Sols). Cette obligation vient renforcer l’information du cessionnaire (c’est-à-dire, dans le cas d’une vente : l’acquéreur). Ce dernier sera dès lors mieux protégé quant à la situation du sol du terrain qu’il acquiert.

La BDES est un site web offrant à tous les citoyens un accès aux données dont dispose l’Administration sur l’état des sols en Wallonie. Plus d’infos sur la BDES ici. La consultation de la BDES préalable à toute cession immobilière est obligatoire afin de se voir délivrer un extrait conforme de cette BDES. 

Le nouveau décret détermine par ailleurs clairement les situations (faits générateurs) dans lesquelles une étude d’orientation du sol devra être effectuée. C'est notamment le cas pour le demandeur d’un permis d’urbanisme par exemple, si son terrain est renseigné dans la BDES comme étant pollué ou potentiellement pollué (couleur « pêche » sur le site de la BDES). En cas de pollution avérée, des mesures d’assainissement seront imposées mais les procédures sont désormais plus rapides, plus simple et plus souples, tout en gardant en point de mire le renforcement de la sécurité juridique, l’application des principes de précaution et de proportionnalité et l’application du principe du pollueur-payeur. 

 

En Région flamande

Afin de protéger l'acquéreur d'une propriété située en Flandre d'un risque de pollution du sol ou du sous-sol, la Région Flamande s'est, elle aussi, dotée d'un décret propre, le décret d'assainissement du sol (Bodemsaneringsdecreet).

Avant toute vente, il faudra demander une attestation relative à la qualité du sol (Bodemattest). Cette attestation doit déterminer si le terrain, la maison ou l'appartement se trouvent repris dans la liste des biens qui ont été ou auraient pu avoir été pollués. D'après les termes du décret, l'attestation doit confirmer l'absence de matière ou d'organisme qui, par le fait de l'activité humaine, pourraient avoir une influence néfaste directe ou indirecte sur la qualité du sol. La liste de ces activités est longue et prévoit plus de 50 cas, comme par exemple le traitement de produits pétroliers, l'utilisation des eaux, la manipulation de produits chimiques, la présence de combustibles, de pesticides ou d'insecticides, ...

Toute vente de maison, de terrain ou d'appartements situés en Région flamande est visée par le décret. Il faut rappeler que les communes à facilité entourant Bruxelles font partie de cette région, et sont donc également visées. Le décret concerne tout aussi bien les villas situés à la côte belge que les bois en Campine ou les terrains à bâtir. Les nouvelles dispositions sont également applicables à d'autres actes, comme par exemple les baux de plus de 9 ans, ou les apports en société.

L'attestation doit être obtenue avant la conclusion de la vente, c'est à dire avant la signature du compromis. Le décret impose aux vendeurs et acquéreurs de reprendre le contenu de l'attestation dans le compromis de vente. Lors de l'acte notarié, le vendeur devra déclarer avoir remis cette attestation à l'acquéreur avant la conclusion de la vente, et l'acte reprendra également le contenu de l'attestation.

Toute cette procédure s'applique lorsque l'attestation est négative. Par contre, si l'attestation révèle l'existence d'un risque de pollution du sol, la vente ne pourra pas se réaliser sans une enquête complémentaire et l'exécution des travaux d'assainissement nécessaires.

Le décret stipule que c'est le vendeur qui doit demander l'attestation, mais il demandera souvent à son notaire de faire le nécessaire. Comme le délai est très long, celui qui envisage de vendre un bien visé par le décret aura intérêt à demander l'attestation ou à contacter son notaire sans attendre.

Pour plus d'infos, consultez le site de l'OVAM